北京西城律师事务所：违章建筑买受人能否行使占有保护请求权，北京房产纠纷律师，北京刑事律师，北京著名律师

来源：中国法院网

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首席律师—孙奎律师电话：13021909386  010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）

孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。 
   行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
    刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
    民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。

作者：周洪林 张培
　2007年9月，某甲厂未办理征地手续并经规划许可，即在厂区内集体土地上建设职工宿舍（至今未能取得合法产权），并将其中一套房屋出售给职工乙，乙向厂方交纳房款并办理水电开户手续入住。乙自住一段时间后又与丙签订了一份房屋租赁协议，约定租期一年。租期一年后，因乙与丙之间发生纠纷，乙要求丙搬出该房屋，但丙以乙对该房屋没有产权为由拒绝搬出，乙诉至法院请求判令丙返还房屋。

　　在本案审理过程中存在两种不同的意见：

　　第一种意见认为，某甲厂未办理征地手续并经规划许可，在厂区内集体土地上建造的职工宿舍，属于违章建筑，其与乙之间的房屋买卖合同违反国家强制性规定，合同无效，乙不能依法取得买受房屋产权，从而不能行使物权、债权权利，对乙的诉求不予支持。

　　第二种意见认为，虽然乙买受的房屋属于违章建筑，但其买受后成立占有事实，享有占有利益，而占有利益应当受到法律保护，乙享有占有保护请求权，其要求丙返还房屋应予支持。

　　笔者同意第二种意见，具体理由如下：

　　一、买受的违章房屋不享有物权权利。违章建筑，一般是指违反土地管理、建设规划等国家法律法规，未经依法审批取得相应许可，擅自建设形成的建筑物或构造物。根据案情，甲厂所建职工宿舍显然属于违章建筑，根据《城市房地产权属登记管理办法》第二十三条规定不能登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不发生物权效力，且此状态一直延续至诉讼阶段，因此，甲厂与乙之间房屋买卖合同当然无效，乙不可能取得房屋产权，享有所有权等物权权利。

　　二、买受的违章房屋享有占有利益。甲厂是违章建筑的建设单位，根据《中华人民共和国物权法》占有一章规定及民法占有理论，甲厂是违章房屋的最初占有人，之后，乙买受并实际居住、控制该房屋，构成占有事实，成为实际占有人。因此，乙虽然不能享有违章房屋物权权利，但继受享有占有利益，该占有利益即便是无权占有之利益，为维护正常财产秩序、稳定社会生活，也应当受到法律保护。

　　三、买受的违章房屋可以行使占有保护请求权。乙对买受的违章房屋行使占有保护请求权有相关法律依据。（一）是基于合同法之规定。乙到目前为止对出租房屋仍不具有所有权，其与丙、丙之间的房屋租赁合同当然无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，违章房屋虽然不能登记取得所有权，但不妨碍其成为民法意义上的财产，丙当初基于租赁合同取得居住之房屋，当然应当返还给出租人乙。（二）是基于物权法之规定。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，丙拒不搬出行为对违章房屋已经构成侵占，乙作为违章房屋的实际占有人，当然有权请求丙返还房屋。北京房产纠纷律师，北京刑事律师，北京著名律师，北京西城律师事务所

　　（作者单位：江苏省丰县人民法院）

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