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北京西城律师事务所：借款转变为购房款 房屋买卖合同被撤销，北京房产律师，北京合同纠纷律师，北京刑事律师
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孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
宜州市庆远镇的马五从事蚕茧收购生意，因资金周转困难，以自有的房产作抵押向王燕借款４８００００元，借期到后无力偿还，马五将抵押的房产作价４８００００元转让给王燕并订立房屋买卖合同。因评估价格高于转让价，马五向宜州市人民法院提起撤销房屋买卖合同之诉。近日，宜州市人民法院作出判决，撤销马五与王燕于２０１１年４月１５日签订的房屋买卖合同。
２００９年９月１７日，马五向王燕借款４８００００元，立下借条：“本人自愿将位于宜州市台胞联谊村的房地产抵押给王燕，借得人民币４８００００元正，借期为一年。”借款到期后，王燕多次催偿，但马五无力偿还。
双方在没有签订房屋买卖书面协议的情况下，２０１０年１１月２日，马五为王燕写下一张收条，内容为“收到王燕交来购买位于宜州市台胞联谊村的住宅购房款人民币４８００００元正”。
２０１１年４月１５日，双方到房产交易部门签订同样内容的房屋买卖合同（房产交易部门提供的格式合同）。同年的６月３日，王燕办理了房屋所有权过户手续，马五得知后即于第二天与王燕达成新的协议：马五在２０１１年７月３０日前将房产按人民币４８００００元赎回。协议签订后，王燕于２０１１年６月１７日仍然将争议的房产土地使用权过户到其名下而引起诉讼。
经征求双方当事人的同意，法院委托某房地产评估有限责任公司对该房产作出价值评估，评估结果：该房地产价格为７１６０００元。
法院认为，本案纠纷从借贷产生，马五以房产抵押与王燕借款，并无房屋买卖的意思，因不能按期归还借款，王燕利用马五所欠款项不能归还的优势，迫使马五作出与其签订房屋买卖价格与所欠借款一致的房屋买卖合同，马五作出违背自己意志与王燕签订的合同，可认定不是其真实意思表示。从王燕办理争议房产过户的次日，双方又签订赎回房产协议得以相互印证。
从赎回房产协议看，马五已经认识到买卖合同的交易价格偏低，显失公平。经双方同意，法院委托评估机构对房屋进行价值评估，双方对评估结果无异议。从评估价格到房产交易价格，相差２３６０００元，价格明显不合理。北京房产律师，北京合同纠纷律师，北京刑事律师，北京西城律师事务所
参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案双方所签订的房屋买卖合同约定交易价不到市场价的百分之七十（７１６０００元×７０％＝５０１２００元），可以认定本案交易价为明显不合理的低价，违反了公平、等价有偿原则，显失公平。据此，法院根据原告马五的诉讼请求作出了上述撤销买卖合同的判决。
作者单位：广西宜州市法院