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北京朝阳律师事务所：补办房产证能否否认售房协议之效力，北京房产纠纷律师，北京著名律师，北京婚姻律师
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孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
２００３年９月２０日，原告路军（化名）与被告王朗（化名）签订房屋买卖协议。王朗当日交付房屋，并将房产证同时交付路军。路军分三次付款计１０．７万元，有王朗出具收到房款的收条为证。王朗所交付的房产证上所有人为王朗，未填写共有人。后王朗又以房产证遗失为由向某县建设局申请重新办理房产证，并于２０１１年６月１１日获新证，证上所有权人为王朗和第三人周平（化名），系共同共有。原告路军诉至某法院，诉称被告王朗未能按合同约定协助其办理房屋过户手续，请求确认二人签订的房屋买卖协议合法有效。
【裁判】
被告王朗辨称和第三人周平述称２００３年９月２０日房屋买卖协议书未经第三人同意，损害了第三人的利益，系无效协议。某法院认为，原告有理由基于房产证的公信力相信被告王朗出卖登记在其个人名下的房屋为其个人所有，且原告路军已入住该房屋多年，第三人周平应当知晓该房屋的情况。
被告王朗辨称和第三人周平述称２００３年９月２０日房屋买卖协议书中的约定价格不符合评估价格和某法院（２００１）执字第１５３３号民事裁定书中的变卖价格，明显不合理，应为无效协议。某法院认为，被告王朗和第三人周平提供的物价部门评估价格仅仅是该房屋的参照价格，不同于市价；某法院（２００１）执字第１５３３号民事裁定书中的变卖价格系被告王朗为实现其债权而认可，也不同于市价。结合原告路军提供的位于同号楼同层案外人朱某于２００３年９月１６日在某市拍卖行某分行拍得５０４．８５平方米、价格为３０万元的拍卖确认书及原告路军于２００３年１２月３０日在某市如意拍卖有限公司拍得４号楼二层１０７６平方米、价格为５３．１０万元的拍卖确认书，应认定本案讼争房屋的价格合理。
被告王朗辨称和第三人周平述称该房屋系租给原告路军使用，但没有提供证据证明。某法院认为，双方签订了房屋买卖协议，被告王朗交付了房屋及原房产证，并出具了购房款收条，结合原告路军占有使用该房屋至今的事实，不符合房屋租赁交易行为。
某法院认为，签订的房屋买卖合同系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。为维护民事活动中的诚实信用原则，保护交易安全，保护善意第三人的利益，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十四条第一款的规定，判决如下：确认原告路军和被告王朗于２００３年９月２０日签定的《房屋买卖协议书》合法有效。
【评析】
一、我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或权属证书，所以婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属状况。若共同共有房屋登记在夫妻一方名下，按物权法第１６条、第１７条，从权利外观上可推定房屋为登记人的个人财产，这与婚姻法确定的所有权认定标准不相一致。因此，可以明确的是，在我国，权利推定规则本身并不排除交易受让人的查询义务。在以房屋为标的的不动产买卖中，买方若没尽到任何查询义务就认可房产证上所显示的权利状态，不宜直接认定其为善意。但这里所说的“善意”乃是一种消极的善意，也即要求买受人不存在重大过失。在举证责任的分配上，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如买受人和出卖人之间存在特定亲近关系。对存在特定亲近关系的，在证据的审查上便可略为宽松，认定买受人为重大过失的可能性较高；若为陌生人关系，则对买受人查询义务的要求便低得多。
二、本案中买卖协议签订于２００３年９月２０日，当时婚姻法颁布不久，物权法尚未颁布，就交易习惯来说，在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求原告路军尽到周详的查询义务；原告路军与被告王朗不存在特定亲近关系，且路军从交易当日起占有房屋至今，时间跨度超过八年，第三人周平作为房屋共有人却一直默认这种状况，应可推定出卖房屋为周平与王朗的共同意思表示，不存在路军与王朗恶意串通损害周平利益的可能；被告王朗既出具收到房款的收条，也交付房产证，显然不符合租房交易之习惯。所以在本案中应认定原告路军为善意，出卖房屋为被告王朗与第三人周平之共同意思表示。
三、物价部门的房屋评估价格仅可作为交易参考价格，不等同于市价；某法院（２００１）执字第１５３３号民事裁定书中确定的房屋变卖价格系被告王朗为实现其债权而认可之价格，也不同于市价。结合路军提供的位于同号楼同层案外人朱某于２００３年９月１６日在某市拍卖行某分行拍得５０４．８５平方米、价格为３０万元的拍卖确认书及路军于２００３年１２月３０日在某市如意拍卖有限公司拍得４号楼二层１０７６平方米、价格为５３．１０万元的拍卖确认书，应认定本案讼争房屋的价格与当时的市价大致相符，为合理价格。北京房产纠纷律师，北京著名律师，北京婚姻律师，北京朝阳律师事务所
四、本案的裁判体现了辩证推理的运用。（一）没有因买受人未尽到周详的查询义务便否认其为善意，而是考虑交易时间、买卖双方关系、买受方长期实际占有等已查明之事实综合认定原告路军为善意，出卖房屋为被告王朗与第三人周平之共同意思表示；（二）在认定价格是否合理时对证据有取有舍，参照了时间相近位置相近房屋的拍卖价格，认定本案讼争房屋的转让价格是合理价格；（三）房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，买受方为善意，出卖房屋系房屋共同共有人之共同意思表示，不存在合同无效或可撤销情形。判决确认该协议合法有效，维护了诚实信用原则，保障了交易安全，实现了实质正义。