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北京市朝阳区律师：房产中介纠纷频发呼唤规范管理，北京知名律师，北京房产纠纷律师，北京交通事故律师
北京知名律师，北京著名律师
首席律师—孙奎律师电话：13021909386 010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）
孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
■深度解读
缺乏约束缺失诚信是纠纷频发主因
本报记者 安海涛
房地产市场交易火热但中介纠纷却频发，造成这种现象的原因是什么？记者就此问题采访了厦门中院民二庭法官尤冰宁。
“缺乏约束房产中介的法律、法规、行业自律规范是首因。”尤冰宁分析，“目前房地产中介行业中的突出问题是，没有法律、法规或行业协会的自律规定对中介的权利义务进行详细规范，致中介公司对自己的权利与义务的边界认识模糊。”
“一些中介服务意识差，急功近利，加剧了社会诚信缺失。由于缺乏法律、法规或行业协会的自律规定，一定程度上助长了中介急功近利，缺乏诚信，缺乏行业自律的风气，并导致目前房产中介的纠纷频发。”尤冰宁介绍，根据合同法第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。在中介活动中，中介关注的主要是买卖合同是否成立，对于合同是否生效，能否履行一概不问。实践中，不少房地产中介为了促成买卖合同成立，往往不惜一切代价，甚至在卖房人是否有业主的身份或授权、房产的具体情况均未核实的情况下，即催促当事人订立合同。更甚者，中介为了促成买卖合同订立，不惜将本应由业主承担的义务揽到自己身上，订立附条件支付中介费的条款。一旦合同订立之后，中介即翻脸不认人，对合同的约定应付了事，由此引发买方的不满，并导致买方拒付中介费。
房产中介服务从本质上说也是一种消费，消费者在接受房产中介消费时，有权利对中介提供的服务进行详尽的了解，中介亦有义务对其应提供的服务的内容、收费方式、掌握的信息详尽地向消费者进行披露。否则，因中介提供的服务质量不行，将进一步加剧委托人对中介的不信任，并容易产生跑单的情况，进一步导致中介市场秩序的混乱，加剧中介纠纷发生。
■法官建言
加强立法 提高自律 坚守诚信 规范发展
厦门中院民二庭庭长刘新平在接受采访时就如何减少房产居间合同纠纷，促进房地产市场健康发展给出了建议。
一是出台房产中介的相关权利义务规范及行业自律规定，进一步规范房地产中介市场。这不仅让中介有法可依，有章可循，亦让业界对中介行业有个较为清晰的认识，认识到中介的权利义务，清楚中介费收取的构成，当事人才会心甘情愿地支付中介费。如此，将会很大程度上避免跑单、一房多卖等不正当竞争情况的出现。
二是规范房产中介行业的格式合同范本。关于中介费支付的三方条款在实际履行当中存在较大争议的突出问题，考虑到买卖合同的当事人并非法律专业人士，若合同中已明确中介应向违约方要求支付中介费，则基于诚实信用原则，中介方应当直接向违约方提起诉讼，不应向买方主张权利。买方因买卖合同未能履行已丧失预期收益并产生一定损失，其还要在此类诉讼中承担举证责任证明卖方违约，必将加重其不满情绪。该问题不解决，不仅不利于中介方以及买卖双方合法权利的维护，而且会产生社会矛盾。为了减少此类纠纷的发生，建议中介行业对上述条款进行修改，在三方条款中写清楚，中介费由买(卖)一方先行支付，若买卖合同买(卖)一方违约或双方协商解除，则已支付中介费一方有权向另一方追偿违约方应承担的中介费或根据协议应由解除一方负担的中介费，以避免此类纠纷的发生。
三是附条件支付中介费的约定所附的条件应当具体、明确，并可以执行。根据我国民法通则第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。若交易房屋存在瑕疵，中介在居间合同中承诺协助买方处理房产瑕疵问题，买方在瑕疵问题处理完毕当日支付中介费，则中介费应当在瑕疵问题处理完毕方可支付。北京知名律师，北京房产纠纷律师，北京交通事故律师，北京市朝阳区律师
四是坚持诚实守信原则，提升中介服务质量。要保障市场交易安全，交易双方必须诚实守信，而中介作为提供服务一方，在提供中介服务时应当遵循自愿、平等、诚实、守信的原则，向当事人提供详尽、真实的信息，合同的条款应当尽量的详尽，并详尽告知当事人相关的法律后果，以免日后纠纷不断。例如在房地产买卖中，房产的坐落、房产周边的配套、房产是否存在瑕疵、房产权属上是否存在权利负担、房产业主身份的真实性及信用情况、业主代理人授权的合法性等涉及买卖合同能否生效能否顺利履行的问题，这些均是买方关注的焦点。买方身份的合法性、是否有履约能力及买方的信用，则主要是卖方关注的问题。而居间人是否就其所知（知道及应当知道的情况）履行如实报告的义务，对于合同是否生效，能否实际履行起到至关重要的因素。若未如实报告，合同订立后未生效或未能实际履行，当事人往往归咎于中介，拒付中介费。