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北京东城律师事务所：意向购铺诚意书不是商铺买卖合同或预售合同，北京合同纠纷律师，北京刑事律师，北京著名律师
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孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上。
行政诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理xx市葛xx镇官仓村五社诉xx市人民政府违法发放土地使用证行政复议案和土地确权纠纷案，撤销了xx人民政府发放的土地使用证、xx市人民政府作出的土地确权决定书；
刑事诉讼实务方面的部分典型案例：北京市首例也是2011年全国最大的非法买卖制毒物品罪案为张海明辩护、高玉雷涉嫌合同诈骗罪案、2011年媒体关注的《5名洗浴中心打工者辞职盗窃顾客百余起》盗窃罪案为张少军辩护、2012年媒体关注的《农民冒充算命大师骗2000万 女友先套对方情况》程德合诈骗罪案等一批社会影响大、法律关系复杂案件中,为犯罪嫌疑人、被告人提供法律帮助、法庭辩护，取得良好的审理结果；同时，积极为因刑事犯罪遭受物质损失的被害人提供法律服务，帮助被害人获得经济赔偿上百万元。
民事诉讼实务方面的部分典型案例：1、成功代理谢××与xx省xx旅游有限责任公司竟业限制纠纷案，法院均采纳律师意见，判决谢××不承担竟业限制违约责任。2、成功代理张海东与梁爽房屋买卖合同纠纷案，梁爽履行房屋买卖合同。
一客房与房地产公司签订《置业意向诚意书》并交纳意向诚意金１００万元后因故要求要求退还诚意金，房地产公司承诺退还但违约，双方因此发生纠纷，一审二审法院均认为意向购铺诚意书不是商铺买卖合同或预售合同，而是商品房预约合同。日前钦州市中级法院二审维持了一审钦南区法院被告返还原告购房诚意金１００万元并支付利息的判决，驳回了房地产公司的上诉。
２０１１年６月，原告程玉英与被告某房地产公司签订《置业意向诚意书》，约定原告意向购买被告金海步行街面积约为１１４．７４平方米商铺一间，总价人民币４２０多万元，意向诚意金为１００万元；被告在原告缴纳诚意金后，在项目正式对外公开开盘前为原告保留拟购单元，不再向其他置业投资者销售该单元；原告在接到被告发出换签通知后五天内到换签《商品房买卖合同》并缴纳剩余首付款；签署《商品房买卖合同》后，意向书自动失效。
原告支付了１００万元置业意向诚意金后，认为被告不具备商品房销售条件，再三拖延向原告发出换签购买该商铺的《商品房买卖合同》的通知并交房，且原规划的建设规模已作缩小变更，便提出要求退还诚意金，被告向原告作出承诺于２０１２年４月２０日前左右退还，但被告至今分文未退。原告遂起诉要求被告返还购房款１００万元，并支付从２０１１年６月２１日起至还清之日止的利息，原告后增加诉讼请求，要求被告赔偿原告１００万元。
被告在双方签订《置业意向诚意书》时及在案件审理法庭辩论终结时尚未取得商品房预售许可证。
一审钦南区法院审理认为，原、被告签订的《意向诚意书》是双方为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，是商品房预约合同，不是商品房买卖合同或商品房预售合同。
由于被告已承诺返还原告的１００万元购房诚意金，同意解除《意向诚意书》并对如何返还购房诚意金达成合意。现被告不按承诺返还原告１００万元购房诚意金，已构成违约，应返还原告１００万元及赔偿银行利息损失。由于《置业意向诚意书》为商品房预约合同，故原告不能根据《最高人民法律〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条的规定要求被告赔偿１００万元损失。一审法院因此判决被告返还原告购房诚意金１００万元并支付利息。
上诉人房地产公司不服，上诉称意向书是商品房买卖合同，不是商品房预约合同。一审判决认为上诉人承诺退还诚意金不当。
被上诉人程玉英答辩称，意向书为商品房预约合同，上诉人未取预售许可证，其申请退款，上诉人已作出承诺，该款应予退还。北京合同纠纷律师，北京刑事律师，北京著名律师，北京东城律师事务所
钦州市中级法院二审认为《意向诚意书》系双方为将来在条件成就时签订商品房买卖合同而事先达成的合意，为商品房预约合同。被上诉人向上诉人申请退还诚意金时，上诉人并未取得商品房预售条件，其承诺返还诚意金，即是同意解除《置业意向诚意书》。现上诉人不按承诺返还该款，已经构成违约，应当承担返还１００万元诚意金及赔偿利息损失的违约责任。因此上诉人上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。二审法院最终于日前判决驳回了上诉人的上诉，维持了原判。（原告用化名）
作者单位：广西钦州市中级法院